電子ブレーカーを分譲マンション共用部に導入することによるメリットとデメリット

電子ブレーカーを分譲マンション共用部に導入することによるメリットデメリットについて、お伝えいたします。電子ブレーカー導入(購入)の際の予備知識としてご活用ください。
なお、本文は分譲マンション業界や電子ブレーカー業界で一般的に行われている慣習や決まり事などを記載しております。ただし、全ての分譲マンションに本文の内容が当てはまるというものではありませんので、ご承知おきの上お読みください。

1、電子ブレーカーを分譲マンション共用部に導入する理由(メリット)


電子ブレーカーは、マンション共用部の「動力電気料金」の中の「基本料金」を削減するために導入します 。詳しくは、「電子ブレーカーとは」をご覧ください。
また「削減された基本料金」は、「大規模修繕積立金」として毎月、管理組合口座に積立てられます。

2、電子ブレーカーの導入(購入)に掛かる費用(分譲マンションの場合)


<注意点>
電子ブレーカー1台当り、取付費込・税別で40~50万円ぐらいが相場です。
ただし、管理会社経由(電子ブレーカーの販売業者を紹介されたり、管理会社名で販売されたり)で電子ブレーカーを購入される場合は、税別30万円を超える部分の金額が管理会社の収益(紹介料や利益)となります。

<重要ポイント>
管理会社を経由して購入した場合は、電子ブレーカー1台当り、税込11~22万円もの紹介料や利益が加算されてしまいます。
したがって、電子ブレーカーの販売業者探しは、管理組合さん自らで行われることをおすすめします。ポイントは、その管理会社とは全く関係がない販売業者を2社以上探し出し、相見積もりを取ることです。今の時代、電子ブレーカーは税別30万円以下で買いましょう。

3、電子ブレーカー販売業者の善し悪しを判断する基準


~5つの判断基準~ <注意点と重要ポイント>

  1. 設置した電子ブレーカーの直近に【緊急連絡先シール(販売会社名と電話番号・設置した電気工事会社の会社名と電話番号)】を、きちんと掲示しているか?
  2. 電子ブレーカーの【トリップ(遮断)保証】は付いているか?
    電子ブレーカーの容量(KW)不足が原因で、電子ブレーカーが遮断してしまったときの保証(無料交換や全額返金&無償撤去など)は付いているか?
  3. 電子ブレーカーの容量(KW)の選定理由(根拠)が、提案書や調査報告書の中にきちんと文章で記載してあるか?(文字として残す責任)
  4. 給水ポンプの稼働データを【丸1日分】きちんと計測しているか?
    (給水ポンプの稼働データは、夜と朝のデータがないと正しい数値(安全値)が設定できません。したがって、データがないと電子ブレーカーの容量(KW)選定も誤ったものとなってしまい、ムダに大きな容量(KW)を設定されてしまうというケースがよくあるのです)
  5. 消防法を遵守した上で、電子ブレーカーを設置・販売しているか?

詳しくは、下記の「5、消防法違反を繰り返す電子ブレーカー販売業者には十分ご注意ください」をご覧ください。

4、揚水給水ポンプ関連の保守点検を強化しましょう


<注意点>
揚水給水ポンプ関連の故障により、共用部の動力電気に異常な電流が発生してしまう、というケースが稀にあります。電子ブレーカーのトリップ(遮断)原因にもつながり兼ねないため、常日頃から揚水給水ポンプ関連の保守点検を、他の動力設備(エレベーターや機械式駐車場)並みに強化していく必要があります。(揚水給水ポンプとは、建物の1Fと屋上に給水タンクがあるタイプの給水システムのことで、入居者さん宅へは屋上にある高架水槽(給水タンク)から水を落下させ供給しています。なお、揚水給水ポンプ関連とは、そのモーターや制御盤、操作盤等のことを指しています)

<重要ポイント>
揚水給水ポンプのモーターの劣化を判断する材料としては「モーターの稼働時の音」があげられます。「シャッー」という金属同士が擦れあうような「金属音」がしてきたら、劣化している合図です。また、給水ポンプのモーターの周辺に「水漏れ」が発生してきたときも劣化の合図が出てきていますので、修理や交換等の対応が急がれます。
次に、囲いの付いていない揚水給水ポンプのモーターは、冬場に凍結してしまうことも多いため、モーターの周囲には必ず囲いを設け、できるだけ外気や風の影響を受けにくくしておくことが必要です。また、「サーモスタット付のヒーター」をモーターに取り付けるなどの方法もあります。

5、消防法違反を繰り返す電子ブレーカー販売業者には十分ご注意ください


<注意点と重要ポイント>
「消火栓ポンプ」が共用部の動力電気回線(エレベーターなどと同じ回線)内にある場合には、「消防法」の関係で「電子ブレーカーは付けることができません」(消火栓ポンプとは、建物内で火災があったとき、入居者が自分達で初期消火をするために設置されている消火設備です。次に(電子ブレーカーの設置が消防法違反になる理由は、電子ブレーカーには「耐火性(火に燃えない)」がありません。したがって、火災時に電子ブレーカー自体も燃えてしまい、そのことにより電気が遮断され、消火栓ポンプが動かなくなって、初期消火ができなかったという最悪の事態が発生してしまう可能性があるからです)
ただ、電子ブレーカー業界の現状をみますと、消防法違反になることは十分承知した上で、電子ブレーカーを販売・設置し続けているという業者が大変多くいるのです。
正直なところ、業界を代表するような大手の電子ブレーカー販売会社も、消防法違反は承知の上で、電子ブレーカーを付け(付けさせ)続けているのです。
「コンプライアンス(法令順守)」の重要性が叫ばれている現代にあってもまだ、「人命軽視の売上至上主義」がまかり通ってしまっているのです。
このようなコンプライアンス意識のない電子ブレーカー販売業者には、くれぐれもご注意ください。

最後に…
「本来、電子ブレーカー自体は本当に良い物なのです!」
「正しい業者から正しく買って正しく付ければ素晴らしく良い物なのです!」

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